隨著過去幾個月全國一些城市房價再一輪大幅上漲，新一輪限購政策也再一次箭在弦上。然而和以往限購政策不同，這一次限購政策的推出，好像對市場根本沒有起到任何抑制和限制的作用。反之，越來越多的市場參與者把限購令當作是一種重大利好消息，集中精力想盡辦法，希望能夠在限購令實施的時候，盡可能繞過限購令的規定，盡早布局多買房，買大房，等待限購令一旦，或者說遲早取消，就可以通過房價再一次報復式的上漲，大規模地獲利。

　　那么，本來旨在抑制房價和限制房價上漲的限購令，是怎么在過去的十幾年間逐步演化成為一種強有力的利多消息的呢?最核心的兩個原因，是預期和博弈。

　　在過去十年房地產泡沫形成過程中，市場經歷了過去十多年數次有始無終的房地產調控政。在一次又一次失敗的房地產調控政策之后，市場里幾乎所有的參與者幾乎都已經清楚地認識到，政府充其量只是希望房價能夠平穩逐步地上升，并不希望真正打壓房價或者把房價限制在居民可以承擔的合理范圍之內。有了這種對于政策導向和今后房價走勢的預期后，所有的限購政策在投資者心目中，不過是一紙空文，和沒有牙齒的老虎罷了。

　　與此同時，很多投資者都會清醒地認識到，既然政府沒有真心實意要打壓房地產價格，那么任何一個房價停止上漲，乃至小幅下跌的時機，都是盡早建倉，為下一步房價繼續暴漲做準備的絕佳的機會。從這個意義上來講，如果不能夠真正有效地扭轉市場對于房地產價格持續上漲的預期，那么任何的調控政策，都將沒有任何效果。

　　值得指出的是，由于過去十年數次失敗的調控政策，使得投資者對于政府政策的目的和有效性的預期大打折扣，甚至反向解讀。從這個意義上講，過往失敗的調控政策，不但沒有能夠弱化或者打消投資者在房地產領域的投機情緒，反而進一步加強了投資者認為房地產必漲，甚至必然大漲的信心和決心。換個角度來看，失敗的調控政策比沒有實行調控政策，對泡沫的形成和加劇可能要負有更大的責任。

　　由此可見，在房地產調控政策這個問題上，政府和投機者就像是參與到競爭性游戲或者博弈(比如牌局)里的兩個競技者。一方面，政府希望投機者可以按照自己的意愿出牌(減少投機)，并可以從投機者出牌過程中達到自己希望達到的結果(成功地調控房價)。另外一方面，投機者已經清楚地看到了政府的底牌(不愿打壓房價)，因此一定不會按照政府所希望的方式出牌(停止投機)，而是一定會在假設政府一定不會打壓房價的前提下，選擇最理性的出牌方式，那就是進一步增加杠桿，增大投機，以期在政府好牌出盡之后，再贏他個盆滿缽溢。

　　如何能在競爭性博弈中有效地傳遞可信的威脅(credible threat)，一直是競爭性博弈研究所關注的一個重要問題。如果威脅太過強大，可能會直接導致均衡的瓦解和崩塌，而反之如果威脅不足以有約束力，威脅往往就會被認為是虛張聲勢，不但起不到最初想達到的目的反而可能誘發對手更具威脅性的挑釁行為。

　　如果盡早認真，持續有效地執行之前所推出的房地產調控政策，國內房價很可能不會漲到目前如此癲狂的水平。但一旦房價真的漲到目前這種水平，任何原本在穩態情況下，在投資者預期尚且可控的前提下，本來可能行之有效的有利于房地產行業長期穩定發展的調控政策，諸如房地產持有環節稅收，房地產投資投機資本利得稅，或者反復出臺又反復被擱置的限購和限貸政策，到目前都不可避免地要冒“誘發系統性金融風險”這樣冒天下之大不韙的政策風險。

　　當然，無論是政策制定者，房地產開發商，還是房地產市場的投機者，都可以抱有“這一次不一樣了”的僥幸心里，認為中國的房價和全球其他地方的房價都不同，既不需要遵守經濟金融規律和理論，也可以無視或者遵循“大樹永遠不會長到天上去”這樣的自然規律。

　　但是，即使在充分中國房地產行業的特殊性的前提下，人們也必須正式金融理論中關于資產均衡價格的一般原理。正如我們從日本和美國在房地產泡沫期間的經歷所看到的，任何一種資產的價格，都不可能長期嚴重地背離了它們基本面的價值。如果說有什么事是確定的話，那就是資產投資收益率的均值回歸，出來混，遲早要還的，只不過是時間早晚的問題。

　　就在不久以前的2015年上半年，監管層關于希望中國股市“長牛慢牛”的喊話到日前仍然余音繞梁。當時對股市泡沫初期調控的投鼠忌器的政策取向不但沒能有效地遏制2015年A股的泡沫，反而鼓勵和加劇了泡沫中的投機者加劇加速投機的心理，并直接導致了之后A股市場的泡沫和之后的大跌。希望類似猶豫不決，欲說還羞的房地產調控政策，不會把中國的房地產市場引向類似的方向。