3月17日，北京出臺房地產調控新政，實施“認房又認貸”，二套房首付比例提至60%。此后，又從嚴查市場規范銷售秩序等方面密集出臺一系列“組合拳”。預計此輪調控政策將有效緩解現階段市場的恐慌情緒，從而引導樓市步入平穩調整周期。

　　一、北京“最嚴”調控彰顯穩樓市決心

　　新一輪調控旋風預防房價再度快速上漲。自去年9月30日北京房地產調控政策出臺后，房價并未出現實質性回調，導致購房者心理預期發生變化;同時限價導致開發商捂盤惜售，一手房房源急劇下降;“賣一買一”購房者擔心剛賣完房就被限購，導致二手房源收縮，加劇供需不平衡;調控政策對于購房者的心理影響邊際下降。今年2月中下旬以來，北京二手住宅市場交易量再度爆發，恐慌性購房、跳價、搶房的現象有所抬頭，房價在企穩之后又出現了上漲趨勢。為預防房價再度快速上漲，北京市政府果斷出臺調控新政，是非常及時和必要的。

　　調控“組合拳”層層加碼，嚴堵政策“漏洞”。從北京樓市新政來看，核心要點是強化差別化信貸政策，不但實施了“認房又認貸”，而且還通過“一提一降”，適度降低金融杠桿效應，即進一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%;同時降低住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。此后，北京又從嚴查市場規范銷售秩序、嚴格稅收政策、規避離婚買房、全面叫停“商改住”等方面密集出臺一系列“組合拳”。在這些政策中，無論是對二套房貸的認定，首付的成數，對假離婚的嚴控，對貸款發放的限制以及此次全國先例的個人禁買商住樓，北京每一項政策嚴厲程度都是全國罕見，堪稱全國最嚴。北京通過不斷完善政策細則和執行標準，不僅加速政策細化和落地進程，同時也表明了政府調控房價、穩定樓市的堅強決心。

　　二、多地樓市調控相繼跟進收緊

　　緊隨北京之后，鄭州、廣州、石家莊、長沙、保定、廊坊、滄州、成都等城市紛紛發布樓市調控政策。據統計，截至3月23日，僅3月份便有20多個城市發布新的樓市調控政策。和往年調控集中在一二線城市不同，此次限購范圍正在不斷擴大，并且朝著一線城市、環一線周邊城市、熱點二線城市以及三四線城市蔓延。從策略上，和前兩輪樓市調控不同，此次中央并未制定一刀切的統一政策，調控基本實行“一城一策”，各地視自身市場情況確定調控政策的自主性加強，政策正朝精確化管控導向發展。目前各地密集調控是響應“兩會”的樓市調控思路，充分說明“兩會”以后抑制房價泡沫成為樓市管理的一個重點。預計到十九大召開之前，為了穩定房價，各地還會持續調控。

　　三、有望引導樓市步入平穩調整周期

　　對大部分剛需和首套改善家庭的影響尚在市場可接受范圍內。北京購房人群可以分為三類：首次購房人群、換房人群、購買二套房人群。此次“3·17”新政對各類購房人群影響不一。對于首次購房人群來說沒有太大影響，因為首付比例和貸款利率沒有變化，唯一的變化是最長貸款年限。對于購買二套房的人群來說，首付比例提高10個百分點對大部分人而言沒有太大影響。此次新政影響最大的應是北京二手房市場上占比70%以上的換房群體，因為“認房認貸”使得換房群體“先賣后買”也被界定為二套，首付門檻將大幅提高。特別是對于已經把房子賣了還沒來得及購買新房的人影響最大，要注意后期的違約風險。不過從目前的政策力度來看，對于大部分剛需和首套改善家庭來說，首付的提高不太可能影響到必須違約的程度，影響仍在市場可接受的范圍內。

　　對穩定市場、平抑房價將起到積極效果。整體來看，此次新政無論對于普通還是非普通住房，購房門檻大幅提升，投資需求暫時抑制，同時也影響了部分首次改善、置換類改善型的需求。近日房地產中介普遍反映，市場觀望情緒變濃，二手房成交量和看房量都有明顯下降。從樓市實際成交量來看，根據wind資訊數據計算，3月17日北京調控新政出臺后的9天時間里，北京新建商品住宅和二手住宅網簽套數與新政出臺之前9天相比，降幅均達15%以上。由于本輪樓市調控范圍更大、力度更強、措施更嚴，預計一段時間內樓市交易量會明顯下降，短期內價格上漲勢頭將得到有效遏至，樓市有望步入平穩調整周期。

　　四、仍需探索構建樓市調控長效機制

　　業內人士指出，對北京而言，此次樓市調控有不少內容是在完善之前調控政策的細則。一方面對調控效果充滿期待，另一方面也要看到調控前景的嚴峻。在細化房地產調控政策的同時，還應構建基礎性制度，逐步形成抑制房價過快增長的長效機制。首先，要著眼長遠完善多層次住房體系建設。如加快棚戶區改造，培育和發展住房租賃市場，完善低端有保障、中端有市場、高端有約束的多層次住房體系建設等。要深化供給側結構性改革，使政府制度供給和企業產品供給形成合力并持續發力。基礎性制度建設不光是住房制度，還要有土地制度、投融資制度以及和住房、不動產相關的稅收制度。要從土地市場入手理順房地產行業的發展格局，從嚴落實供地計劃，加大土地和住房供給。同時，還要從企業、個人資金審查，銀行業機構監管等多渠道入手，遏制熱錢流入樓市。此外，如何通過管理創新、技術創新，挖掘房地產開工、備案等關鍵數據，配合稅收、金融等政策，通過擴大土地供給、激活市場存量等方式，提前進行調節，避免房價過快上漲，也是當前需要政府思考和創新的工作。